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济南东部楼市由热变凉,开发商“暗战”抢客户

来自:经济导报-山东财经网 作者:王延锋 发布:2018-07-24

  在经历了一两年的房价大幅上涨之后,济南的房地产市场终于逐渐恢复理性。

  日前,经济导报记者在济南楼市热点区域雪山片区探访,片区内曾经的“网红楼盘”景和山庄正遭遇维权,一些大型开发商之间正进行激烈搏杀……

  “网红”景和山庄遭维权

  “争分夺秒抢工期,一丝不苟创精品”。22日,在济南东部经十路以北、凤鸣路以东,景和山庄的墙上挂着这样的标语,似乎是在回应近期该楼盘陷入的舆论漩涡。

  景和山庄可以说是一个“网红楼盘”。但这里的“网红”并不是指它的产品做得多好,而是说它时常在网络上产生一些话题。比如,它的房价曾在一个月的时间内上涨6000多元/平方米。

  那是在2016年,景和山庄的房价从8月初的9700元/平方米上涨到了9月的1.6万元/平方米。而在2016年年初,该楼盘的售价还是7700元/平方米,以至于有人说它“涨疯了”。经济导报记者查阅到,景和山庄房屋售价在2016年9月涨到1.6万元/平方米之后,又有波动性上涨。到了2017年7月份,它的售价已经达到了1.9万元/平方米。也就说,相较于2016年年初,售价上涨了近1.5倍。

  那么,目前该楼盘还有产品销售吗?销售情况又怎么样?经济导报记者日前走访了位于经十路以北、韩仓河以西的景和山庄营销中心,其置业顾问介绍称,目前该楼盘仍有少量产品在售,其中5号楼有少量底层和顶层产品在售,价格为1.7万元/平方米;另外还有少量靠山产品销售,也为底层、顶层产品,价格为1.9万元/平方米左右。这意味着,近一年来景和山庄的房价并没有再上涨,价格总体保持稳定。

  所谓“风来的时候猪也能飞起来”,在房价大幅上涨的时间里,景和山庄受到很多人的追捧。但在房价已经恢复理性的当下,景和山庄正暴露出诸多问题,比如该楼盘因延期交房已经被业主多次维权。本月初,景和山庄的交房时间第四次延期,而对延期交房的赔偿问题,开发商竟然提出了违约金以车位、储藏室代金券的形式予以支付的方案,这遭到了业主们的强烈反对。

  济南市民刘国强就是在景和山庄买的房子,他告诉经济导报记者,“我们业主中最早的一批合同交房日期是2017年5月31日,现在已经过去近13个多月,开发商多次延期交房且不说,居然连违约金也不想支付了。”最终,在业主们的强烈反对下,开发商同意可以用现金支付违约金,承诺将在今年9月30日之前完成所有工程建设,并达到入住条件,完善各项验收手续。

  各楼盘之间互相抢客

  济南东部某楼盘营销部门负责人李先生向经济导报记者分析称,景和山庄的开发商为山东景和置业,是一家本土的小型开发商,总体实力比较一般。在房价大涨的年代,所谓“一俊遮百丑”,很多问题被遮掩住了。但随着市场回归理性,一些中小型开发商的楼盘就很容易出现各种各样的问题。

  除了中小开发商的楼盘暴露出问题,在楼市回归理性后,一些大型开发商之间也展开了激烈竞争。

  22日中午12点左右,火辣的太阳炙烤着大地。当经济导报记者从雪山片区中建锦绣天地的售楼处走出来时,马上有四五个人围拢过来。“到我们楼盘看看吧,只有几百米”;“帮个忙吧,去我们楼盘看看,送您一盒茶叶”……这些人都是周围另外几个楼盘的“外拓”,他们的工作就是在大街上向售楼处拉拢客人,而竞争对手的售楼处周边是“重要战场”。

  来自农村的张爱梅就是世纪大道以南某楼盘的外拓人员。她介绍道,她每天的任务是向售楼处带过去5个人,周末会加任务,需要带过去10个人。她的工资是每天80元,如果客户有成交,还能有提成,每个月收入能到3000多元。“很辛苦,很多时候连中午饭都吃不上。”张爱梅说道。

  经济导报记者注意到,在各楼盘雇佣的外拓人员中,很多都是来自农村的大姐。另外,目前正值暑期,一些暑假打工的大学生也加入外拓的行列。

  在行情降温的大背景下,各开发商对外拓人员的投入也在加大。张爱梅最近就在思谋着跳槽:“隔壁另一家售楼处开出的工资是一天120元,比我们的工资多出一半呢。只是现在的售楼处压了我们的工资,要不然就跳槽走了。”

  李先生也向经济导报记者表示,目前东部各楼盘之间竞争激烈,都在互相盯着对方的开盘计划、开盘价格、去化情况等。而且,很多楼盘在以己之长攻击对方之短。“比如有的楼盘说自己价格便宜,另一个楼盘可能就会说它公摊太高,得房率低,实际价格并不低;有的楼盘说自己周围配套成熟,居住环境更好,另一个楼盘可能会说它学校太差。如此来来往往互相攻击,这在以前行情好的时候是很少见的。”

  市场进入盘整期

  “市场已经不好干了,客户观望情绪很重,一些热点楼盘去化率大幅下降,还有一些楼盘在变相小幅降价。”李先生向经济导报记者说道。

  张爱梅工作的楼盘最近推出了特价房,“刚刚推出了10套特价房,售价只有1.5万元/平方米。”经济导报记者注意到,该楼盘在上月28日推出大量精装产品,售价在1.6万元/平方米左右。此前,该楼盘的产品经常出现“开盘即售罄”的盛况,但在上月底的开盘中,该楼盘仍有较多产品未能销售。

  “这个楼盘在售的30多层的高层,最早释放的精装产品价格是1.7万元/平方米,后来可能意识到市场情况不对,价格调整到了1.6万元/平方米,但仍未能售罄。而在本月,与它有一路之隔的另外一个精装楼盘开盘,价格只有1.55万元/平方米,而且还是18层产品,但也未能做到售罄。再加上周围还有另外两三个精装产品也要加推,市场总体供货比较充足。”李先生向经济导报记者说道。

  另外,买房人的承受力也在接近极限。“现在的问题是很多刚需客户真的买不起了。周边刚需产品总价已经达到150万元至200万元,这对刚需客户来说,即使能凑齐首付,将来每个月六七千元的贷款也是还不起的。所以,目前东部市场的小户型产品相对好卖些,因为总价比较低。”李先生向经济导报记者说道。

  合富辉煌山东分公司副总经理许传明向经济导报记者分析称,济南的买房需求依然很多,只是价格上涨到一个平台后需要盘整。另外,市场形势也会放大需求的变化,从而影响供需关系。“房价大涨的时候,大家担心买晚了就买不上了,会集中快速入市;房价稳定后,大家会陷入观望,需求就会明显降低。而近期市场陷入盘整,需求就有明显缩量。”许传明分析道。

  对于未来的济南楼市,许传明分析认为,济南的需求基础依然存在,但市场将进入一个盘整期,部分供货量较大的片区将面临激烈竞争,而一些高价拿地的开发将大概率陷入“站岗”的境地。(王延锋/文)

(见习编辑:李姝晗)

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